導入
ゾーニングは、土地利用を規制および管理するための北米のツールです。この言葉は、自治体の領土をゾーンに分割し、それぞれに許可された用途を割り当てる慣行に由来しています。ゾーニングの実践は、住宅、商業、産業の用途の領域で調和のとれた共同生活をするには、それらの間で多かれ少なかれ顕著な分離が必要であり、その結果、それらに 1 つ以上の専用ゾーンまたは混合ゾーンが割り当てられるという観察から生まれました。
ゾーニングは理論的には、互換性のある用途を地理的にグループ化することを目的としていますが、実際には、既存の居住者や企業に損害を与える可能性のある新たな開発を防止し、したがって資産価値を保護し、一定の社会的均質性を維持するために使用されることがよくあります。
ゾーニングは通常、地方自治体 (フランス、ドイツ、カナダなど)、地域郡自治体 (カナダ)、および郡 (米国) などの地方自治体によって管理されます。
通常、ゾーニング条例は、特定の敷地で許可される活動の種類 (緑地、農業、住宅、商業、工業など)、これらの活動の土地利用密度 (多くの場合、土地利用係数で表されます) を管理します。またはCOS）、建物の高さ、建物が地上で占有することができるスペース、建物間の距離、または建物から敷地の境界までの距離（セットバックマージン）。ゾーニングは、同じ敷地内での各用途の割合 (緑地の割合など) および提供する必要がある駐車場の量も管理します。
ほとんどのゾーニング規制には、差異（規制に対する小さな変更）を承認する手順があります。
ゾーニングの起源
ゾーニングの最初の試みは、ランドリー業を禁止する目的で 1885 年頃にサンフランシスコで行われました。これらの規制は、中国人移民に対するあからさまな差別にもかかわらず、裁判所によって有効であると認められた。
ボストンと同様にロサンゼルスもその後数年間この地域での実験を続けたが、ニューヨーク市は1916 年に初めてその領土全体にゾーニング規制を採用した。それはエクイタブル・ビルディングの建設に応じてのことだった（現在も続いている）。ブロードウェイ 120 に存在します）。建物は近隣の住宅を見下ろし、影響を受けた住民の生活の質を低下させる重大な影を落としました。エドワード・バセット率いる委員会が起草し、ジョン・パーロイ・ミッチェル市長が署名したこの条例は、全米の他の地域のモデルとなったが、その理由の一つは、バセットが弁護士グループを率いて州標準ゾーニング有効化法を起草し、ほぼ受け入れられたことである。ほとんどの州では変更されていません。 1920 年代後半までに、ほとんどのアメリカのコミュニティはゾーニング規制を採用していました。ニューヨーク市は、近隣地域の特定のニーズに応じて、土地利用係数、空中権などを含むますます複雑な規制を策定しました。
1953 年、人口 10,000 人以上のアメリカの 1,347 都市のうち、800 都市にゾーニング規制があり、マスター プランを採用していたのは 434 都市だけでした。マスタープランに関連したゾーニングのこの時代錯誤的な先例はカナダでも確立されています。カナダのケベック州では、ゾーニング規制は 1930 年代に始まりましたが、都市マスター プランの採用を許可する規定は、1980 年に開発計画が義務付けられた開発および都市計画法が制定されてから初めて登場しました。すべての自治体に。
アメリカの大都市の中で、ゾーニング規制がないのはテキサス州ヒューストンだけです。市の住民は、1948年、1962年、1993年にそのような規制を発行しようとするあらゆる努力を拒否した。
