導入
ある国の不動産市場は、供給をはるかに上回る住宅需要により住宅が不足し、特に価格調整によって迅速なリバランスができない場合に「住宅危機」の状況にあります。供給側または価格の硬直性のため。
フランスの不動産市場は、その歴史を通じて住宅危機を経験してきました。
歴史的
戦前のフランス
1914年に決定され、第一次世界大戦後はまったく問題にならなかった家賃の厳格な凍結は、民間賃貸投資をほぼ完全に麻痺させた。家賃凍結は、この種の投資の収益性を損なうものである。その結果、既存住宅の所有者は十分な収入がないため、住宅の維持をやめてしまいます。 2つの戦争の間に、深刻な金融危機(1923年)とナチスの政権獲得(1933年)に見舞われたにもかかわらず、フランスはイギリスの2.5倍の住宅建設をし、ドイツの半分の住宅を建設した。戦前の住宅不足と不衛生な住宅の不足は200万戸と推定されている。
フランスの戦後危機
第二次世界大戦によるフランスの大規模な破壊は、戦後すぐの住宅危機を著しく深刻化させた。国内の住宅ストックの 4 分の 1 が被害を受け、特にロワイヤンやル・アーブルなどの特定の地域が爆撃の被害を受けました。家族は狭い住宅や仮設住宅に住まなければなりません。 「住宅環境の改善」は第１次計画の主要目標の一つである。
州はこの法律（1948 年法律）を見直し、家賃規制を継続しながら、投資を刺激することを期待して、新築または改築の建設に対するこの規制を緩和します。さらに、需要に迅速に対応し、現在利用可能な新しい技術を導入できる本物の建築業界の出現を刺激するために、彼は大規模な複合施設の建設に着手しました（この部門は依然として非常に職人的なものでした）。
1950 年代と 1960 年代は、最近の移民を歓迎するスラム街の出現によって特徴づけられました。その後、国はフランス本土のアルジェリア系イスラム教徒労働者とその家族のための社会活動基金を含むいくつかの組織を設立し、SONACOTRA出稼ぎ労働者の住宅に資金を提供している。これらのスラム街は 1970 年代に消滅しました。
2000年代の危機
一部のメディア関係者は、フランスにおける住宅危機の再発を非難しており、特にアベ・ピエールは1954年の冬にすでに国民の呼びかけを開始していた。 , アベ・ピエールは感情的な反応を演じています。彼は現在の状況を劇化して、世論と政治階級を「完了した診断」よりも優先させます。このように正当化されたこのテーマは、定義も証明もされることなく、政治的議論の中心に戻ってきます。 »
この危機が存在するとしても、それは非常に相対的なものであり、戦後の危機とは釣り合わない。なぜなら、既存の住宅の一部が空き家であり、世帯の74%が「自分たちの住宅に満足または非常に満足している」と宣言しているからである。人口は定期的に増加している一方、住宅が貧しいと宣言しているフランス世帯の割合は減少している（2002年には7.2％ ）。
一般的に前向きな指標にもかかわらず、このテーマの回帰を説明できる要素はいくつかあります。2000 年代の不動産バブル (供給よりも需要が大きい兆候)、郊外の問題という政治的テーマの一般的な悪用、特に焦点を当てたいという欲求です。人口の最も貧しい部分、特にHLMの配分を巡る度重なる不祥事について、…
決定要因
現在の危機の決定要因の中で、需要に影響を与える社会学的または人口統計学的原因と、供給に影響を与える直接的な経済的原因を区別することができます。
人口統計学的および社会学的決定要因
- 人口動態の決定要因: フランスの人口の変化 (都市化の進行、世帯の流動性の増加、平均寿命の延長) は、特に都市部で顕著である住宅需要の増加の一部を説明します。
- 社会学的決定要因: 20世紀に世帯人数が減少し続けたことにより、住宅需要が増加しました。 1975 年から 2005 年の間に、1 世帯あたりの平均人数は 2.88 人から 2.31 人に増加しました。独身者の増加（1999年のINSEE調査によれば、フランス成人の20％が独身）、特に大都市とパリで顕著であり、離婚の増加（子供を交互に収容するため、寝室付きの2つの宿泊施設の需要につながる） 、以前は 1 つだけでしたが)、これらの地域での住宅需要が強化されています。
規制、政治、経済の決定要因
上院の報告書によると、他のヨーロッパ諸国とは異なり、「未加工の土地」（つまり、住宅を建てることができる土地）が不足することはないが、「市場に出回る土地の供給が不足する」という。住宅需要」（つまり、市長によって住宅の建設が許可された土地）。
不動産建設はますます農村地域に集中しています。 1995 年から 2006 年にかけて、農村部門の建設業は最も顕著な成長を遂げた分野でもありました。市の中心部からも雇用地域からも遠く離れたこれらの建設プロジェクトは、危機の軽減には貢献しません。
月刊誌「オルタナティブ・エコノミック」によると、この提案が弱かった原因の一つは、フランスの市長（またはコミュニティ間会長）が新住民の歓迎に消極的であることによって説明できるとしている。 「公共施設にかかる費用」「既存住民の不満の理由」「経済的・環境的リスク」など。逆に、価格の高騰により、何も建設しないことは地方自治体に利益をもたらします（譲渡権など）。
同時に、フランスでは信用コストが低下し、より多くの世帯が借金を負うことが可能になりました。この需要の増大に直面しても、供給はすぐには追いつきませんでした。建設が大幅に増加したのは 2004 年になってからです (特に農村地域と人口 50,000 人未満の都市地域で)。しかし、この供給量は世帯数の増加に見合うほど十分ではありません。とりわけ、住宅供給はフランス人の資力とニーズ（雇用地域に近い）に十分に対応していません。イル・ド・フランス地域では、住宅不足が特に深刻です。
フィリップ・マニエールは、投資枠組みの不安定性を規制上の決定要因に加えています。彼は『L’Aveuglement français』 (1998)の中で、徴収された賃料に対する費用の定額控除率が1981年には25%から20%に低下し、その後15%に低下したと述べています。 1988年には10％、1989年には10％、1990年には8％、1993年には10％、1995年には13％、1997年には14％だった。この不安定性により、投資の実行可能性の予測計算が不可能になり、フィリップ・マニエールの投資家らは落胆しているという。新しい住宅を建てたり、古い住宅を改修したりすること。同氏はこう書いている。「このような状況では、民間の賃貸在庫が年々減少しており、その影響が住宅に及んでいることは私たちが知っていることですが、驚くべきではありません。」
経済学者のヴァンサン・ベナール氏にとって、フランスの住宅危機は国家介入に端を発している。彼はこう書いています。
「住宅問題に関しては、国の介入は解決策ではなく、それが問題なのです。」
UMPに選出されたフィリップ・ガリー氏によると、住宅危機の原因の一部は住宅扶助とHLMの管理にあるという。
特徴
公営住宅が不動産市場に及ぼす影響について議論します。一部の人にとっては不十分ですが、他の人にとっては需要と供給のバランスを歪め、住宅危機を悪化させます。
低所得世帯の持続的な住宅脆弱性
アベ・ピエール財団によると、フランスには非常に貧しい住居に住む人々が 300 万人います。
- 100万人のフランス人が個人の家を持たず、10万人が屋根がなく、15万人が緊急宿泊施設に住んでおり、20万人が仮設避難所（小屋、キャンプ場など）に住んでおり、約50万人がホテルの部屋で第三者と暮らしているか待機中である。立ち退き。
- 100万人が基本的な快適さを奪われることになる。
- 最後の100万人を収容するには明らかにスペースが不足するだろう。
INSEEによると、住宅が貧しいと宣言するフランス世帯の割合は1978年の13.4％から1996年には6.0％に上昇し、2002年には7.2％に上昇したが、2006年には再び6.5％に低下した。
2006 年には 400 万世帯が住宅を探しました。このうち、80万人が（借金の有無にかかわらず）財産を利用したことがあります。他の人はレンタル車両を使用しました。アベ・ピエール財団の文書には、「需要に対して供給が不十分なため、賃貸希望者は、特に資金が乏しいか不安定な場合、住宅探しはまさに困難を経験することになる」と述べられている。これら 320 万人の賃貸希望者のうち、43 万人が公営住宅を取得しました。
実際、公営住宅の供給は 1999 年から 2005 年にかけて大幅に減少し、50 万戸から 43 万戸に減少しました。その理由はいくつかあります。建設が比較的脆弱であること、住宅の売買回転率が低下していることです。この入居者の離職率の低さは、公共住宅ストックと民間賃貸部門の家賃の差が拡大していることで説明されています。このギャップはパリ地域で特に顕著です。
新しい公営住宅の建設は停滞しており、5 つの自治体のうち 1 つの自治体が、2000 年の SRU 法で定められた公営住宅の 20% の割り当てに達していません。アベ ピエール財団によると、2002 年以来、州による石材への援助が続けられています。縮んだ。さらに、公営住宅の更新はますます中間住宅（中間家賃商品とPLS）に集中する一方、公営住宅（ PLUSとPLAI ）の建設は減少している（2007年のストック更新の9％）。
住宅危機と公営住宅の供給の弱さが組み合わさって、居住移動の減少につながっています。この減少は、社会的多様性の減少と、限られた地理的地域への人口の最貧困層の集中につながります。
中産階級の住宅に新たな困難が生じる
1990 年から 2006 年にかけて、中産階級の世帯では「住宅、水道、ガス、電気」という消費項目が大幅に増加し、主要な消費項目であるフランスの世帯の消費支出の20%から25.2%に達しました。輸送（2006年に14.7%）と食品（2006年に13.7%）。この家計の住宅予算の比重の増加は、特に、平方メートル当たりの販売価格（2001 年以降 2 倍）と家賃の高騰によって説明され、インフレをはるかに上回っています。
危機を解決するために提案された政策
実施されたポリシー
- 「住居に対する強制可能な権利」を付与する。
- 困難に直面しているテナントの保護をさらに強化する、つまり家主の権利をさらに制限する。
- 直接的または間接的（税控除を通じて）に建設と改修を補助します。このようにして利用可能な住宅の供給を増やすことにより、不動産価格（購入および賃貸）の一般的な水準を下げることが目的です。
制度的インスピレーションの提案
政策や専門団体は一連の措置を提案しています（一般的にはすでに適用されているため、上記で詳しく説明しています）。その主なものは次のとおりです。
- 社会住宅ストック（HLM）を増加、近代化し、地理的により適切に分配する。
- この増加を中間住宅（中間賃貸商品とPLS）ではなく、最も社会的な部分（ PLUSとPLAI ）に向けること。
- 空き家を募集します。
これらの提案は、より一般的に公的介入の必要性を主張し、「雇用創出、公共サービスの強化、不平等の削減、多面的差別との積極的な闘いという世界的かつ継続的な政策」を求める政治主体によって最も支持されている。 、 5 つの自治体のうち 1 つが、2000 年の SRU 法によって規定された公営住宅の 20% の割り当てに達していないことがスキャンダルになっています[非中立] 。
リベラルな提案
- 既存のHLM株を真の低所得世帯に向けること（収入の高いHLM保有者の家賃を市場価格に近づけたり、上限を超えて立ち退かせたりすることさえある）。
逆に、テュルゴ研究所の住宅経済学者兼アナリストであるヴァンサン・ベナール氏は、自由な発想によるソリューションを提供しています。
不動産市場全体への悪影響を理由に、上記で提案されたすべての解決策に反論するため、彼の提案は次のとおりです。
- 「社会的であるのは居住者であり、住宅ではない」ため、公営住宅制度と住宅補助のマキスを、世帯人数に応じて収入に応じて減少する住宅バウチャーに置き換えて、閾値を回避する購入またはレンタルに使用できる効果。
- この解決策では、HLM はもはや存在する理由がありません。すべての HLM はテナントに売却されなければなりません。そうすることで、現在死んでいる資本が活発になり (ヘルナンド・デ・ソトの理論を参照)、不動産市場が再統合され、より効率的になります。 (現在はサブマーケットに細分化されています);
- 貯蓄者に住宅への投資を奨励し、家賃設定や賃貸契約解除の自由度を高め、悪質な支払い者や権力者（収用、地役権など）に対する法の保護に対する信頼を高めることで、建設を奨励する。補助金や税金の免除を増やすが、それは逆に廃止されるべきである。
- 「土地の建設可能性を人為的に制限」し、それによって2005年の不動産価値の3分の1を占める「人為的な希少性」を引き起こすゾーニング規制を撤廃する。「すべての土地は建設可能であると推定されなければならない。」
- 企業が建設需要に対応できるよう、外国人専門家に移民を開放する。
このような政策（住宅バウチャーについては需要政策であり、残りについては供給政策でもある）により、ヴァンサン・ベナールは「危機は10年以内に解決できる」と断言する。